Пазарът на имоти в Испания навлиза в нов дигитален етап, в който сделки се случват със скоростта на чат съобщение. В Telegram групи изскачат оферти с цена, прогнозен наем и очаквана доходност. Инвеститорите, които решат да купят – обикновено с цел отдаване под наем – изпращат имейл, за да заявят интерес.
След това компанията предоставя детайли: квадратура, брой стаи, квартал, година на строеж, необходим ремонт и комисиони. Разпределянето на имота става чрез жребий или по реда на подадените заявки. Само часове по-късно вече има „избран“ купувач, а останалите получават уведомление. Моделът набира все по-голяма популярност, отбелязва El País.
Пионери и доходност: от 6% до 8,8%
Сред водещите компании е Invernomics (Валенсия), която обещава минимум 6% нетна доходност. Пример за такава сделка е апартамент в Грао (Кастейон), продаден за 74 840 евро, включително комисиона от 4000 евро и ДДС. Очакваният наем е 630 евро, което формира гарантирана доходност от 8,8%.
От създаването си компанията е посредничила при над 450 сделки, със средна наемна доходност около 7,8% и общ обем на инвестициите над 40 млн. евро.
„Пасивна“ инвестиция чрез пълен пакет услуги
Друга активна фирма е NexiaProp, основана от Герман Йовер. Тя използва Telegram като „ускорител“, но предлага услуга „под ключ“, включваща покупка, ремонт и управление на наема. Целта е почти 100% пасивна инвестиция.
Цените в каналите обикновено варират между 50–100 хиляди евро, а наемите често са в диапазона 600–630 евро. Имотите се търсят извън масовите портали – чрез агенции, personal shoppers и адвокати, които следят за бързи продажби, включително наследства, разводи или нужда от спешна ликвидност.
Бързината носи и проблеми
Темпото обаче води и до спорове. Клиент на Compra1priso (канал с 10 500 абонати) настоява за възстановяване на 4840 евро комисиони, твърдейки, че апартамент в Алзира не отговаря на описанието. Компанията посочва, че инвестициите винаги носят риск и че при 45–50 продажби месечно е нормално да възникват единични спорове. Според тях част от начинаещите инвеститори се впускат под влияние на клипове в YouTube, без да са подготвени за реалните рискове на пазара.
Защо моделът избухва точно сега?
Има ясно обяснение – испанският жилищен пазар е под силен натиск. Търсенето остава високо, докато предлагането осезаемо изостава. Цените продължават да растат, особено в Мадрид, Барселона и Валенсия, където покупателната способност на домакинствата трудно догонва ръста на квадратния метър.
Този дисбаланс между търсене и предлагане тласка инвеститорите към по-малки, по-достъпни пазари – провинциални градове и второстепенни зони, където доходността от наем е значително по-висока.
Строителството не успява да навакса
Въпреки активизацията на сектора системни пречки продължават да го забавят – липса на урегулирани терени, бавни процедури, увеличение на разходите.
- През първото тримесечие на 2025 г. са започнати 31 179 свободни жилища – най-много от 2018 г.
- Завършените обекти обаче са едва 18 642 – най-ниското ниво от 2021 г.
- През 2024 г. бюджетът за строителство достига 6,43 млрд. евро (+18% на годишна база).
- ¾ от средствата са насочени към жилищни проекти.
- Въпреки това дефицитът вече надхвърля 600 хиляди апартамента, по данни на Банката на Испания.
Левите партии настояват новопостроените жилища да се купуват само за лично ползване – по модела на Амстердам – с цел овладяване на цените и ограничаване на изселването на местни жители от големите градове.
16 години до готов терен и милиарди за достъпни домове
Участници в сектора описват среда, в която са необходими около 16 години, за да стане един терен годен за строеж. Правна несигурност, липса на квалифицирани кадри и блокирани реформи влияят силно върху предлагането.
Новият държавен жилищен план предвижда 40% от 7 млрд. евро да бъдат насочени към достъпни домове, но ефектът няма как да бъде мигновен.
Данните за сделките: смесена картина
Според INE:
През август продажбите на жилища намаляват с 3,4% на годишна база до 47 697 – най-ниското ниво за август от пет години.
Спрямо юли спадът е –26,3%.
Вторичният пазар се свива с –4,9% (до 37 574 сделки).
Новото строителство нараства с +2,9% (10 123 продажби).
За първите осем месеца на годината резултатът остава положителен: +16,1% общо; +26,1% при новото строителство; +13,5% при старото.
Това подсказва натрупано напрежение между цена, предлагане и финансиране – и обяснява защо инвеститорите се насочват към по-евтини градове и „готови“ схеми за управление на наемите.
Нов политически фронт: Каталуния срещу спекулативните покупки
Каталуния обсъжда ограничителни мерки, които да позволяват придобиването на жилище само като основно за период 5–7 години, за близък роднина или – при покупка на цели сгради – ако наемите остават под регламентираните прагове.
Разглеждат се изменения в устройствени планове и дори конституционни корекции като временна извънредна мярка в най-напрегнатите райони. Мерките са директен отговор на недостига на достъпни жилища и усещането, че част от пазара е движена от краткосрочна спекула, а не от дългосрочно обитаване.
